Спрос на ипотеку на «вторичке» начал расти
В связи с изменением условий выдачи льготных кредитов в рамках ипотечных программ с господдержкой начал расти спрос на кредиты в сегменте готового жилья. По прогнозам экспертов, к концу года ставки по этим кредитам могут снизиться до 12–13% годовых. На фоне роста спроса на готовое жилье будет сокращаться разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой», прогнозируют участники рынка.
Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ После ужесточения правил предоставления кредитов по программе «Семейная ипотека» ее объемы существенно снизились. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в феврале 2026 года по госпрограммам было выдано 29 тыс. кредитов на 165 млрд руб., что на 14% по количеству и на 13% по сумме меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сокращение к результату прошлого месяца — более чем в два раза. А вот спрос на рыночную ипотеку в феврале вырос в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из данных агентства «Дом.РФ»: по итогам месяца банки предоставили около 41 тыс. кредитов на сумму 120 млрд руб. Таким образом, в феврале средненедельные выдачи достигли 11 тыс. кредитов на 31 млрд руб. Это в четыре раза выше уровня февраля 2025 года и в 1,3 раза выше уровня января 2026-го. В банках подтвердили, что интерес клиентов стал смещаться в сторону готового жилья. В Абсолют-банке сообщили, что по сравнению с началом года доля ипотечных заявок на вторичную недвижимость увеличилась более чем в два раза, а количество предоставленных кредитов — примерно в четыре раза: с 5% до 20%. В банке НОВИКОМ рассказали, что если в феврале 2025 года и январе 2026 года доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение вторичной недвижимости, составляла чуть более половины от общего числа, то в феврале 2026 года она приблизилась к 80%. Ключевым изменением программы «Семейная ипотека» стало ограничение количества оформленных кредитов на одну семью. С февраля этого года супруги при оформлении льготной ипотеки автоматически становятся созаемщиками по кредиту. Раньше же каждый из них мог оформить льготный кредит со ставкой 6% годовых. Многие семьи активно пользовались этой возможностью и получали льготную ипотеку на каждого супруга, а в некоторых случаях даже выступали в роли «донора» для семей, которые не соответствовали условиям программы. Теперь же такой лазейкой стало гораздо сложнее воспользоваться. При этом изменения по программе «Семейная ипотека» еще не завершились. Сейчас обсуждается введение дифференцированной ставки по кредиту в зависимости от количества детей в семье. Ожидается, что в первой половине года эти изменения вступят в силу. Эффект от введения дифференцированной ставки по «Семейной ипотеке» зависит от шкалы, считают банкиры. «Даже если это будет 8% при наличии одного ребенка, такое повышение не сильно повлияет на спрос. Возможно, снизится уровень одобрения, поскольку аннуитет вырастет на 30%»,— считает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич. Он уточняет, что выдачи по «Семейной ипотеке» должны сокращаться. «А это значит, что при недостаточном охлаждении рынка после реализации запланированных мер будут вводиться новые»,— резюмирует эксперт. Изменение условий по «Семейной ипотеке» стало последним аргументом в пользу переключения внимания покупателей на вторичное жилье. В первую очередь спрос на готовое жилье был подогрет ростом цен в сегменте новостроек. По словам экспертов рынка, в 2025 году разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках достиг рекордных значений. «На московском рынке разница между первичным и вторичным рынками составляет 35–45%. Хотя в некоторых регионах, где объем первичного рынка небольшой, разница может достигать и 85%»,— рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева. «Сильный ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем объясняется, во-первых, особенностями предложения — новостройки выигрывают за счет новизны, современных планировок и инфраструктуры. Во-вторых, наличием стимулирующих рост цен факторов, таких как льготная ипотека и наценка девелоперов на ликвидные объекты»,— объясняет управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. Хотя, по мнению экспертов «Домклик», зачастую проблема в некорректной методологии. «Банк России во всех материалах, касающихся разрыва цен, традиционно сравнивает новостройки со всем массивом вторичного жилья, которое в основном представлено домами советской постройки (их доля в предложении сейчас превышает 60%). Именно поэтому и получается столь внушительная разница в цене»,— поясняют в компании. «В среднем разница составляет порядка 20–30%, максимум — около 30% в самых востребованных локациях. Представить, что новостройка стоит 10 млн руб., а похожая квартира на вторичном рынке — 1,5 млн руб., невозможно. Тогда никто бы новостройки не покупал»,— подчеркивает управляющий директор «Миэль на Николоямской» Юлия Антясова. По мере снижения процентной ставки по ипотеке на приобретение готового жилья (после снижения ключевой ставки с июня 2025 года) спрос со стороны заемщиков стал расти. Так, по данным агентства «Дом.РФ», по состоянию на 20 февраля 2026 года средневзвешенная ставка по рыночным кредитам составила 20,46% годовых. Процентную ставку в феврале и марте снижало большинство банков, в том числе Сбербанк, ВТБ, ПСБ, банк «Дом.РФ», Газпромбанк, Абсолют-банк. При этом минимальные ставки у многих — ниже 20% годовых. В сервисе «Домклик» считают, что даже незначительное снижение рыночных ставок приводит к росту спроса на вторичном рынке. «Мы связываем это с большой ролью альтернативных сделок, когда продажа готового жилья используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке. Можно сказать, что первичный рынок не может полноценно функционировать без вторичного. При максимальных уровнях ключевой ставки рынок “вторички” заморозился, и сейчас, с началом ее постепенного снижения, реализуется “навес” накопившихся сделок»,— поясняют эксперты компании. Также по мере снижения ставок по ипотеке растет средний размер кредита. «На сегодняшний день заемщикам доступна большая сумма кредита. К тому же уверенность в том, что ставки будут снижаться, и в том, что в перспективе нескольких месяцев можно будет рефинансировать кредит на более выгодных условиях, приводит к тому, что люди смелее запрашивают кредит на большие суммы и активнее выходят на сделки в сегменте вторичной недвижимости»,— поясняет Виталий Костюкевич, прогнозируя, что к концу текущего года количество ипотечных сделок на рынке вторичного жилья может достигнуть 50% от общего количества выдач, а объем — до 60–70%. По прогнозам экспертов, ставка по рыночной ипотеке до конца года может снизиться до 16% годовых при условии сокращения ключевой ставки до 12–13%. Однако разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» и снижение кредитных ставок не покрывают разницу в переплате по рыночной ипотеке. «Например, квартира в новостройке за 15 млн руб. при 20-процентном первоначальном взносе и ставке 6% на 20 лет дает ежемесячный платеж около 86 тыс. руб. Вторичное жилье на 25% дешевле (примерно 11,25 млн руб.) с ипотекой под 17,5% дает платеж около 136 тыс. руб. Разница в платеже — около 50 тыс. руб.»,— делится расчетами Юлия Антясова. Хотя в некоторых случаях и такой вариант может быть выгодным. «Аренда сейчас стоит примерно 50 тыс. руб., покупка “вторички” с ипотекой и платежом как за новостройку — выгодный вариант для тех, кто хочет заехать и жить сразу»,— пояснила эксперт «Миэль». В текущих условиях многие владельцы вторичной недвижимости надеются, что цены на эти квартиры подтянутся к стоимости новостроек. И такие ожидания, по мнению экспертов сервиса «Домклик», могут оправдаться: полученное новостройками конкурентное преимущество в результате безадресной программы господдержки будет постепенно нивелировано. «При снижении ключевой ставки конкурентоспособность “вторички” на рынке будет расти, соответственно, наблюдаемый сейчас разрыв цен уменьшится, а в идеале исчезнет»,— считают в «Домклик». «Ситуация начнет разворачиваться вместе с ключевой ставкой. Когда стоимость коммерческой ипотеки станет приемлемой для заемщиков, разница начнет сокращаться»,— согласен директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. При этом полный паритет невозможен, уверена Юлия Антясова, потому что старый фонд никогда не сравнится с новыми жилыми комплексами, умными домами и современной инфраструктурой. «Разрыв в цене сохранится и даже может увеличиваться, учитывая разницу в качестве и уровне комфорта»,— уверена она. Есть и другие факторы, препятствующие абсолютному выравниванию цен. «Формирование стоимости первичного рынка сильно зависит и от стоимости кредитных средств для застройщиков. Большинство из них получали проектное финансирование, которое прямо привязано к ключевой ставке. Также у нас наблюдается дефицит рабочей силы и, соответственно, увеличение ее стоимости. Еще масса факторов влияет именно на себестоимость строительства, и о снижении стоимости первичного жилья говорить не стоит хотя бы до момента наступления комфортных условий кредитования»,— говорит основатель ипотечного агрегатора METR.club Анатолий Норштейн. По его мнению, объективных факторов для снижения разрыва между «первичкой» и «вторичкой» пока нет. «Цены в ближайшие годы не сравняются»,— уверен эксперт. Помимо стоимости жилья и кредитных ресурсов на рынок вторичного жилья серьезно повлиял черный пиар в связи с громким делом о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной. «Этот фактор будет влиять на количество сделок со вторичной недвижимостью»,— считает экономист Андрей Бархота. С осени 2025 года клиенты стали уделять больше внимания безопасности сделок, отмечают участники рынка. «Более 20% ипотечных заемщиков ВТБ, приобретающих объект на вторичном рынке, оформляют юридическую услугу по проверке сделки у партнера банка»,— рассказали в пресс-службе кредитной организации. Страховые компании единогласно подтверждают, что покупатели стали осторожнее и гораздо чаще оформляют титульное страхование (покрывает риски утраты собственности) при покупке вторичной недвижимости. По словам заместителя директора департамента андеррайтинга и управления продуктами «Согласия» Станислава Олейникова, спрос на титульное страхование значительно вырос: во втором полугодии 2025 года доля «добровольных» полисов (в сделках без ипотеки) увеличилась более чем в три раза. В «Ренессанс Страховании» отмечают аналогичную ситуацию. «Если до сентября вне ипотечных программ заключались единичные договоры, то за последние два месяца количество обращений по таким полисам, не связанным с ипотекой, увеличилось почти вчетверо»,— сообщил управляющий директор «Ренессанс Страхования» Артем Искра. При этом страховщики фиксируют рост обращений за страховой выплатой по титульному страхованию. «Это не просто вопрос огласки — рынок фиксирует реальный рост рисков, что заставляет страховщиков ужесточать превентивные меры и оценку сделок»,— поясняет представитель «Согласия». В «Ренессанс Страховании» уточнили, что на текущий момент у компании на рассмотрении в судах находится несколько исков по таким случаям. В судебном порядке часто оспариваются сделки, совершенные с нарушением прав несовершеннолетних собственников и в результате мошеннических действий, включая подделку документов при осуществлении сделок с недвижимостью, рассказала начальник управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков компании «Росгосстрах» Жанна Моторина. «Все чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям ст. 177, 179 ГК РФ, когда сделка совершалась лицом, неспособным в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы. Все эти события покрываются договором титульного страхования»,— заключает эксперт. Источник: http://www.kommersant.ru/doc/8499091
Почему в новостройках Москвы снижается предложение квартир с отделкой
Антидопинговая программа
Разогрев спроса
Как повысить эффективность ипотечного страхования жизни для заемщиков банков
Странная математика
Паритет цен
Почему кредитование в сегменте индивидуального строительства падает, а ввод растет
Черный пиар